Envisagez-vous de louer votre bien en Algarve ? Ou êtes-vous déjà inscrit sur une plateforme de réservation ?
Attention : la rentabilité de votre Alojamento Local dépend de plusieurs facteurs souvent négligés.
Voici les 5 erreurs les plus fréquentes commises par les propriétaires — et les solutions concrètes pour les corriger.
1. Ne pas être en règle avec l’Alojamento Local (AL)
L’Algarve est une destination touristique très réglementée. Pour louer votre logement à court terme, il est obligatoire de disposer d’un numéro de licence AL (Alojamento Local) délivré par la mairie. Sans ce précieux sésame, vous êtes en infraction, même si vous louez « juste quelques semaines ».
⚠️ Conséquences : amendes pouvant atteindre 4 000 €, suppression de votre annonce par la plateforme, refus d’indemnisation par l’assurance en cas de sinistre, et même des poursuites administratives.
Le processus est relativement simple, mais demande quelques documents précis :
- Un plan cadastral
- Un certificat énergétique valide
- Une assurance responsabilité civile spécifique à l’activité AL
- L’enregistrement via le Balcão Único de votre Câmara Municipal
✅ Astuce Madigia : des professionnels peuvent vous accompagner pour monter votre dossier AL rapidement. Vous pouvez les trouver sur annuaire.madigia.com.
2. Sous-estimer la fiscalité locale
Beaucoup de propriétaires pensent que s’ils ne résident pas au Portugal, ils ne sont pas imposables. Faux ! Dès que vous touchez des revenus sur un logement portugais, vous entrez dans le système fiscal portugais, même si vous vivez en France.
⚠️ Oublier de déclarer ses revenus locatifs peut mener à des redressements fiscaux, des pénalités de retard, voire un blocage de votre activité.
Il existe plusieurs statuts selon votre situation :
- Particulier sous le “regime simplificado” (fiscalité simplifiée)
- Entreprise unipersonnelle pour ceux qui louent plusieurs biens ou souhaitent déduire plus de frais
- Vous devrez aussi obtenir un NIF (numéro fiscal portugais) et déclarer vos revenus chaque année.
✅ Conseil : fais appel à un comptable portugais francophone, habitué à gérer des dossiers d’expatriés. Il pourra aussi vous orienter sur la TVA, IMI (impôt foncier), et les déclarations mensuelles si nécessaire.
3. Fixer ses prix au hasard
“Mon voisin loue à 90 € la nuit, je vais faire pareil.” C’est le genre de raisonnement qui peut vous faire perdre des centaines d’euros chaque mois.
⚠️ Trop de propriétaires fixent un prix “à l’aveugle”, sans prendre en compte la saisonnalité, les événements locaux, la durée du séjour ou la concurrence.
En Algarve, les prix varient énormément : un logement peut valoir 120 € la nuit en août, mais à peine 45 € en novembre. Si vous ne suivez pas les tendances, vous serez soit sous-rémunéré, soit invisible.
✅ Outils recommandés :
- AirDNA : pour suivre la performance de votre secteur (taux d’occupation, prix moyen…)
- PriceLabs ou Beyond Pricing : pour automatiser votre tarification et ne plus rien laisser au hasard
- Pensez aussi aux tarifs dégressifs pour les séjours longs, très recherchés en basse saison par les digital nomads ou retraités.
4. Négliger les visuels et la présentation
Dans la location saisonnière, votre annonce est votre vitrine. Et dans une région aussi compétitive que l’Algarve, une photo sombre ou une description bâclée peut vous coûter très cher.
⚠️ Une mauvaise photo, c’est une annonce ignorée. Et une annonce ignorée, c’est un logement vide.
Beaucoup se contentent de quelques clichés pris au smartphone, sans lumière, sans mise en scène. Or une bonne série de photos professionnelles peut multiplier par 2 votre taux de clic.
✅ Conseils simples :
- Photographiez avec de la lumière naturelle (idéalement en fin de matinée)
- Mettez en avant les points différenciateurs : piscine, terrasse, vue mer, cuisine équipée
- Soignez aussi la description : inspirez confiance, soyez clair, évitez le copier-coller. Pensez au storytelling : “Idéal pour un couple en télétravail” ou “Parfait pour une famille en quête de soleil”.
📷 Besoin d’aide ? Sur annuaire.madigia.com, tu trouveras des photographes locaux spécialisés dans l’immobilier touristique.
5. Négliger l’expérience client
Le succès à long terme de votre location dépend de vos notes et commentaires. Même si votre logement est beau, si votre communication est froide ou l’accueil impersonnel, vos clients ne reviendront pas… et ne vous recommanderont pas.
⚠️ Une mauvaise note (< 4,5) peut réduire drastiquement votre visibilité sur les plateformes.
Aujourd’hui, les voyageurs ne cherchent pas seulement un lit, mais une expérience fluide, humaine et chaleureuse.
✅ Petites actions, grands effets :
- Préparez un livret de bienvenue (avec recommandations locales, infos pratiques, numéros utiles)
- Répondez rapidement aux messages, ou déléguez à une conciergerie locale fiable
- Ajoutez une touche personnalisée : café portugais, bouteille d’eau fraîche, carte postale…
❤️ C’est ce genre de détail qui crée un “effet waouh” et transforme vos hôtes en ambassadeurs de votre logement.
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